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Wann lohnt die Umwidmung von Gewerbe- in Wohnnutzung?

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Der Immobiliendienstleister Rohrer Firmengruppe hat in den Räumen der Hausbank München einen immobilienwirtschaftlichen Expertenabend durchgeführt. Ein Thema des Abends war unter anderem die Umwidmung von Gewerbe- in Wohnimmobilien. Nikolaus Kuner, geschäftsführender Gesellschafter der RC RealConsult, einem Rohrer-Tochterunternehmen: „Die Frage, die das Thema bestimmt, lautet: Wann lohnt es sich darüber nachzudenken, aus einer Gewerbe- eine Wohnnutzung zu machen?“

Nach Angaben von Kuner ist eine mögliche Umwandlung in Erwägung zu ziehen, wenn ein Mieterwechsel ansteht und Renovierungsmaßnahmen ohnehin notwendig sind, wenn behördliche Auflagen zur weiteren gewerblichen Nutzung erhebliche Investitionen im Bestand erfordern und wenn sich die gewerbliche Wiedervermietung als schwierig erweist. Weitere Gründe wären, wenn der Bestandsschutz ein höheres Baurecht sichert als für einen Neubau nach Abbruch und wenn die Wertschöpfung aus dem entstehenden Wohnraum höher ist als die Umbaukosten.

Kuner: „Generelle Voraussetzung für die Entscheidung zur Umwidmung sind die nachbar- und baurechtlichen Rahmenbedingungen.“ Ist eine Umwidmung unter diesen Vorgaben möglich, empfiehlt es sich, einen Architekten mit dem planerischen Konzept zu beauftragen. Wichtig sei, ob in dem vorhandenen Baukörper überhaupt sinnvoll nutzbarer Wohnraum für die gestiegenen Erwartungen der zukünftigen Bewohner möglich ist. Wichtige Faktoren dabei seien die Belichtung, die Qualität der einzelnen Räume, aber auch die Erschließung durch das Treppenhaus sowie die Außenanlagen. Ferner müsse die Statik des vorhandenen Gebäudes mit der geplanten Veränderung verglichen werden. Auch die technische Gebäudeausstattung (Heizung, elektrische und sanitäre Anlagen, Lüftung und Lift) müssten definiert werden und realisierbar sein. Die Möglichkeit der Schaffung von Kfz-Stellplätzen sei ebenso zu prüfen. Im Ergebnis werden die geschätzten Kosten der Maßnahme mit der Marktsituation des Umfeldes verglichen. Denn die Wertschöpfung, die mit der Umwandlung erreicht werden soll, müsse in den Markt passen beziehungsweise in ihn hineinwachsen können. „Sind alle diese Aufgaben gelöst, kann die Maßnahme begonnen werden“, so Kuner abschließend.

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von factum
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